近期,青島市九部門聯(lián)合印發(fā)了《青島市物業(yè)管理整治提升攻堅行動作戰(zhàn)方案》,在全市開展了“物業(yè)管理整治提升攻堅行動”,其中49家物業(yè)企業(yè)被通報。此前,半島熱線96663也曾接到不少業(yè)主投訴物業(yè)的線索,拒交物業(yè)費成為一些業(yè)主用來表達不滿的常用手段。然而隨便拒交物業(yè)費可以嗎?對此,半島記者整理多個法院判例,以期給業(yè)主們提個醒。

業(yè)委會簽物業(yè)委托合同

法院:所有業(yè)主都得遵守

自某小區(qū)交付,某物業(yè)公司便進駐該小區(qū)進行物業(yè)管理。盡管該公司提供的物業(yè)服務(wù)得到了絕大多數(shù)業(yè)主的贊同,但還是有個別業(yè)主從未交納物業(yè)費。因所欠物業(yè)費太多,物業(yè)公司將欠費業(yè)主告上法院。

其中一被告入住該小區(qū)多年,拖欠物業(yè)費超千元。被告提出多種拒交物業(yè)費的理由,如其未與物業(yè)簽訂物業(yè)合同,物業(yè)費的定價及收費沒有法律依據(jù)等。對此法院查明,2000年初物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂物業(yè)委托合同,約定了物業(yè)委托管理的期限、物業(yè)收費標準,以及業(yè)主拖欠費用的違約責任等內(nèi)容。根據(jù)雙方所提供的有關(guān)證據(jù),法院最終認為物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)委托合同,對全體業(yè)主都有約束力。

若業(yè)主對物業(yè)公司所提供的服務(wù)不滿意,應通過業(yè)主委員會等正當途徑解決。而被告不按規(guī)定交納物業(yè)費屬于違約行為。法院判令被告如數(shù)支付拖欠的物業(yè)費外,還支持物業(yè)公司按照合同約定收取拖欠費用千分之一的滯納金,并且該案件的受理費也由被告承擔。

開發(fā)商承諾免物業(yè)費

法院:該承諾無效

2005年,王女士與某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同書,購買某花園小區(qū)的四套房屋。原告系該花園小區(qū)物業(yè)公司,與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間,只交納一套房屋的物業(yè)費,沒有交納另外三套房屋的物業(yè)費。

對此,王女士表示,她購買的四套房屋一套用于自家居住,另外三套用于開辦幼兒園。當時與房產(chǎn)開發(fā)商約定,按照幼兒園格局建造這三套房屋,且購房價格高于該小區(qū)普通房屋價格。因為開發(fā)商在購房合同書附件中對自己承諾了物業(yè)費“四套終身按一套收取”,自己才會決定購買這三套房屋,否則,自己不會購買。由此王女士拒絕交納另外三套房屋的物業(yè)費。

法官表示,房產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司各自具有獨立的法人資格,是兩個不同的法律關(guān)系主體。在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下,房產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利,無權(quán)在購房合同書附件中就物業(yè)費收取事項對被告作出承諾。該承諾是一種無權(quán)代理行為,根據(jù)合同法的規(guī)定,無權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認的情形下,對被代理人不發(fā)生法律效力。法院最終判決王女士需向物業(yè)公司交納物業(yè)費7395.36元。

服務(wù)不到位拒交物業(yè)費

法院:不屬合理選擇

李某是某小區(qū)業(yè)主。2012年8月起,某物業(yè)公司開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),并與李某簽訂了為期四年的《物業(yè)服務(wù)合同》。但從2013年5月起,李某以物業(yè)服務(wù)不到位為由,拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司多次催要,李某拒不交納,遂訴至法院。

法院審理后認為被告李某作為合同的相對方,應受合同的約束,全面履行合同義務(wù)。原告依約為被告提供物業(yè)服務(wù)后,被告應向原告支付物業(yè)費3543.68元,原告要求被告支付拖欠物業(yè)費的請求,法院予以支持。被告認為物業(yè)公司未依照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行相應義務(wù),其可以選擇通過合法途徑主張物業(yè)公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等法律責任。被告以原告物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費,顯然不屬合理選擇,被告可就其相關(guān)抗辯理由另行通過合法途徑主張權(quán)利。

小區(qū)物業(yè)“偷”易主

法院:“轉(zhuǎn)讓”無效

2014年,青島一小區(qū)新物業(yè)公司和原物業(yè)公司簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,擁有收取各種費用的權(quán)利,收取物業(yè)管理費標準,按原標準執(zhí)行。物業(yè)公司稱,自從接管小區(qū)前物業(yè)公司工作后,業(yè)主拖欠的物業(yè)費至今未付清,要求業(yè)主支付物業(yè)費及30％的違約金,并承擔訴訟費用。業(yè)主李先生認為,物業(yè)服務(wù)合同的當事人是前物業(yè)公司,現(xiàn)物業(yè)公司無權(quán)起訴要求物業(yè)費。

法官表示,根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定,本案中新物業(yè)公司和前物業(yè)公司未經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會許可,就將小區(qū)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以合同的形式一并委托給原告物業(yè),該行為對業(yè)主們沒有約束力；且物業(yè)庭審時未提交證據(jù),證明其接受委托后通知過小區(qū)的業(yè)主,或以其他方式向小區(qū)的業(yè)主進行過公示。綜上,法院確認“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無效。

說法 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 缺乏評判標準

物業(yè)、業(yè)主關(guān)系已經(jīng)成為市民生活中的重要組成部分,其中發(fā)生的糾紛也不少見。在半島熱線96663此前接到的線索中,物業(yè)糾紛類占有不小的比例。其中,有些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系緊張,有些小區(qū)交物業(yè)費的業(yè)主比例較低,甚至有物業(yè)撂挑子走人。類似事件的發(fā)生,給業(yè)主帶來很大不便。據(jù)媒體報道,某地區(qū)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在同期該地區(qū)法院受理的民事案件總數(shù)中占比高達近20%,其中業(yè)主因不滿物業(yè)公司服務(wù)而拒交物業(yè)費的案件,占絕大多數(shù),但結(jié)果幾乎都是業(yè)主敗訴。

據(jù)介紹,物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中法律關(guān)系較復雜,糾紛的類型和成因多樣化。根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋》等法律的規(guī)定,只有當物業(yè)服務(wù)公司根本未提供或基本未提供某項服務(wù)的時候,可以認定物業(yè)公司對此項服務(wù)根本違約,業(yè)主拒交物業(yè)費才有可能得到法院的支持。然而,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量缺乏權(quán)威的評判標準,是業(yè)主訴求難以得到支持的最重要原因。對此,曾有業(yè)內(nèi)人士提出引入物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機構(gòu),對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估,并作為法院裁判的依據(jù)。

山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師表示,物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應按照合同約定提供符合合同約定標準的管理服務(wù)；小區(qū)業(yè)主也應按照合同約定履行交納物業(yè)費、配合物業(yè)管理的義務(wù)。如果業(yè)主無正當理由拒交物業(yè)費,物業(yè)公司可以通過協(xié)商等方式解決,如果實在解決不了,也可以通過訴訟的程序去維權(quán),不建議雙方采取過激行為達到維權(quán)目的。