近期,青島市九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《青島市物業(yè)管理整治提升攻堅(jiān)行動(dòng)作戰(zhàn)方案》,在全市開(kāi)展了“物業(yè)管理整治提升攻堅(jiān)行動(dòng)”,其中49家物業(yè)企業(yè)被通報(bào)。此前,半島熱線96663也曾接到不少業(yè)主投訴物業(yè)的線索,拒交物業(yè)費(fèi)成為一些業(yè)主用來(lái)表達(dá)不滿的常用手段。然而隨便拒交物業(yè)費(fèi)可以嗎?對(duì)此,半島記者整理多個(gè)法院判例,以期給業(yè)主們提個(gè)醒。

業(yè)委會(huì)簽物業(yè)委托合同

法院:所有業(yè)主都得遵守

自某小區(qū)交付,某物業(yè)公司便進(jìn)駐該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。盡管該公司提供的物業(yè)服務(wù)得到了絕大多數(shù)業(yè)主的贊同,但還是有個(gè)別業(yè)主從未交納物業(yè)費(fèi)。因所欠物業(yè)費(fèi)太多,物業(yè)公司將欠費(fèi)業(yè)主告上法院。

其中一被告入住該小區(qū)多年,拖欠物業(yè)費(fèi)超千元。被告提出多種拒交物業(yè)費(fèi)的理由,如其未與物業(yè)簽訂物業(yè)合同,物業(yè)費(fèi)的定價(jià)及收費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)等。對(duì)此法院查明,2000年初物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)委托合同,約定了物業(yè)委托管理的期限、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及業(yè)主拖欠費(fèi)用的違約責(zé)任等內(nèi)容。根據(jù)雙方所提供的有關(guān)證據(jù),法院最終認(rèn)為物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)委托合同,對(duì)全體業(yè)主都有約束力。

若業(yè)主對(duì)物業(yè)公司所提供的服務(wù)不滿意,應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)等正當(dāng)途徑解決。而被告不按規(guī)定交納物業(yè)費(fèi)屬于違約行為。法院判令被告如數(shù)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)外,還支持物業(yè)公司按照合同約定收取拖欠費(fèi)用千分之一的滯納金,并且該案件的受理費(fèi)也由被告承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商承諾免物業(yè)費(fèi)

法院:該承諾無(wú)效

2005年,王女士與某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同書(shū),購(gòu)買(mǎi)某花園小區(qū)的四套房屋。原告系該花園小區(qū)物業(yè)公司,與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期間,只交納一套房屋的物業(yè)費(fèi),沒(méi)有交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此,王女士表示,她購(gòu)買(mǎi)的四套房屋一套用于自家居住,另外三套用于開(kāi)辦幼兒園。當(dāng)時(shí)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約定,按照幼兒園格局建造這三套房屋,且購(gòu)房?jī)r(jià)格高于該小區(qū)普通房屋價(jià)格。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同書(shū)附件中對(duì)自己承諾了物業(yè)費(fèi)“四套終身按一套收取”,自己才會(huì)決定購(gòu)買(mǎi)這三套房屋,否則,自己不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。由此王女士拒絕交納另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。

法官表示,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司各自具有獨(dú)立的法人資格,是兩個(gè)不同的法律關(guān)系主體。在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利,無(wú)權(quán)在購(gòu)房合同書(shū)附件中就物業(yè)費(fèi)收取事項(xiàng)對(duì)被告作出承諾。該承諾是一種無(wú)權(quán)代理行為,根據(jù)合同法的規(guī)定,無(wú)權(quán)代理行為在未經(jīng)被代理人追認(rèn)的情形下,對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力。法院最終判決王女士需向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)7395.36元。

服務(wù)不到位拒交物業(yè)費(fèi)

法院:不屬合理選擇

李某是某小區(qū)業(yè)主。2012年8月起,某物業(yè)公司開(kāi)始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),并與李某簽訂了為期四年的《物業(yè)服務(wù)合同》。但從2013年5月起,李某以物業(yè)服務(wù)不到位為由,拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催要,李某拒不交納,遂訴至法院。

法院審理后認(rèn)為被告李某作為合同的相對(duì)方,應(yīng)受合同的約束,全面履行合同義務(wù)。原告依約為被告提供物業(yè)服務(wù)后,被告應(yīng)向原告支付物業(yè)費(fèi)3543.68元,原告要求被告支付拖欠物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求,法院予以支持。被告認(rèn)為物業(yè)公司未依照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行相應(yīng)義務(wù),其可以選擇通過(guò)合法途徑主張物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等法律責(zé)任。被告以原告物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi),顯然不屬合理選擇,被告可就其相關(guān)抗辯理由另行通過(guò)合法途徑主張權(quán)利。

小區(qū)物業(yè)“偷”易主

法院:“轉(zhuǎn)讓”無(wú)效

2014年,青島一小區(qū)新物業(yè)公司和原物業(yè)公司簽訂“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,擁有收取各種費(fèi)用的權(quán)利,收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)公司稱,自從接管小區(qū)前物業(yè)公司工作后,業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)至今未付清,要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)及30％的違約金,并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。業(yè)主李先生認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是前物業(yè)公司,現(xiàn)物業(yè)公司無(wú)權(quán)起訴要求物業(yè)費(fèi)。

法官表示,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,本案中新物業(yè)公司和前物業(yè)公司未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)許可,就將小區(qū)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以合同的形式一并委托給原告物業(yè),該行為對(duì)業(yè)主們沒(méi)有約束力；且物業(yè)庭審時(shí)未提交證據(jù),證明其接受委托后通知過(guò)小區(qū)的業(yè)主,或以其他方式向小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行過(guò)公示。綜上,法院確認(rèn)“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”無(wú)效。

說(shuō)法 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 缺乏評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)、業(yè)主關(guān)系已經(jīng)成為市民生活中的重要組成部分,其中發(fā)生的糾紛也不少見(jiàn)。在半島熱線96663此前接到的線索中,物業(yè)糾紛類(lèi)占有不小的比例。其中,有些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系緊張,有些小區(qū)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例較低,甚至有物業(yè)撂挑子走人。類(lèi)似事件的發(fā)生,給業(yè)主帶來(lái)很大不便。據(jù)媒體報(bào)道,某地區(qū)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在同期該地區(qū)法院受理的民事案件總數(shù)中占比高達(dá)近20%,其中業(yè)主因不滿物業(yè)公司服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)的案件,占絕大多數(shù),但結(jié)果幾乎都是業(yè)主敗訴。

據(jù)介紹,物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中法律關(guān)系較復(fù)雜,糾紛的類(lèi)型和成因多樣化。根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋》等法律的規(guī)定,只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司根本未提供或基本未提供某項(xiàng)服務(wù)的時(shí)候,可以認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)此項(xiàng)服務(wù)根本違約,業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)才有可能得到法院的支持。然而,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量缺乏權(quán)威的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),是業(yè)主訴求難以得到支持的最重要原因。對(duì)此,曾有業(yè)內(nèi)人士提出引入物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,并作為法院裁判的依據(jù)。

山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師表示,物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)按照合同約定提供符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)；小區(qū)業(yè)主也應(yīng)按照合同約定履行交納物業(yè)費(fèi)、配合物業(yè)管理的義務(wù)。如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司可以通過(guò)協(xié)商等方式解決,如果實(shí)在解決不了,也可以通過(guò)訴訟的程序去維權(quán),不建議雙方采取過(guò)激行為達(dá)到維權(quán)目的。