從事物業(yè)工作十三年，能堅(jiān)持下來(lái)實(shí)屬不易，做過(guò)不同業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，遭遇不同的業(yè)主人群，經(jīng)歷不同的公司環(huán)境，解決不同的困境和問(wèn)題，自己的能力也不斷地提高。這么多年，在不同的公司與很多的“新人”與“老人”共事，對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的主要素質(zhì)有自己的認(rèn)識(shí)，下面結(jié)合一些實(shí)例與大家共享。

　　具備專(zhuān)業(yè)的物業(yè)知識(shí)和地方性法規(guī)的學(xué)習(xí)及運(yùn)用能力

　　這是基本素質(zhì)，不但要求掌握，而且要會(huì)運(yùn)用，它不能只停留在理論階段，必須要靈活運(yùn)用，其實(shí)在日常工作中經(jīng)常會(huì)用到，像當(dāng)我們催費(fèi)過(guò)程中，業(yè)主提出你的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么來(lái)的？我沒(méi)有入駐我為什么還要交物業(yè)費(fèi)？等等問(wèn)題，我們都要用到《物業(yè)管理?xiàng)l例》中物業(yè)費(fèi)的成本支出內(nèi)容、空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地方性的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等內(nèi)容予以解答。

　　能夠樹(shù)立良好的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威

　　管理者領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威的樹(shù)立不是靠職位的強(qiáng)壓，而是要靠絕對(duì)的尊重，沒(méi)有得到對(duì)方的尊重，即使表面表現(xiàn)很怕你，當(dāng)面很服從你，但也會(huì)在工作當(dāng)中也會(huì)帶著怨氣工作，而降低工作效率。樹(shù)立權(quán)威，取得尊重，最重要的是以身作則，要求別人的事首先要自己做到，要求你的員工不遲到、不早退，如果自己做到了，自己的員工沒(méi)做到也不好意思了，慢慢的也就樹(shù)立了自己的權(quán)威得到了尊重。

　　對(duì)業(yè)主和員工敢于承諾、承諾必做的原則要堅(jiān)持

　　其實(shí)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，很多時(shí)候是我們?yōu)榱耸召M(fèi)、為了滿意度等亂承諾，承諾了又做不到導(dǎo)致的；員工不滿意同樣也是，給員工畫(huà)個(gè)餅，員工永遠(yuǎn)都吃不到，這些都導(dǎo)致了對(duì)外服務(wù)被投訴，對(duì)內(nèi)管理被埋怨。

　　具備觀察問(wèn)題、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力

　　物業(yè)管理大多數(shù)時(shí)候是走動(dòng)式管理，作為一名管理人員在項(xiàng)目巡視時(shí)要能通過(guò)觀察找出服務(wù)的不足，并拿出解決方案，這是主動(dòng)式的管理方式，筆者曾經(jīng)在一個(gè)小區(qū)看見(jiàn)一單元門(mén)前綠化帶放置一垃圾桶，業(yè)主放滿垃圾后就會(huì)放在垃圾桶周?chē)G化帶內(nèi)，周?chē)G化都死了，被業(yè)主投訴，小區(qū)負(fù)責(zé)人就一遍一遍要求保潔員及時(shí)打掃，但是問(wèn)題還是一遍一遍出現(xiàn)，不能根治這個(gè)問(wèn)題。在這個(gè)事例中發(fā)現(xiàn)這個(gè)物業(yè)小區(qū)負(fù)責(zé)人沒(méi)能主動(dòng)觀察發(fā)現(xiàn)垃圾桶的放置后數(shù)量上有問(wèn)題，再受到投訴后沒(méi)能找到解決這個(gè)問(wèn)題的方法，其實(shí)這個(gè)通過(guò)增加垃圾桶、硬化出垃圾桶存放處和補(bǔ)種缺失綠化就解決了，光靠保潔人員一遍一遍打掃是解決不了這個(gè)問(wèn)題的。

　　能靈活機(jī)動(dòng)運(yùn)用制度與人性相結(jié)合的管理方式

　　前幾年和一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理溝通關(guān)于工程人員管理的問(wèn)題，他說(shuō)我的工程主管專(zhuān)業(yè)技術(shù)沒(méi)的說(shuō)，帶領(lǐng)班組也沒(méi)問(wèn)題，就是發(fā)現(xiàn)在中午有時(shí)好喝酒，他很頭疼，開(kāi)除了不舍得，不開(kāi)又不好辦，我當(dāng)時(shí)和他說(shuō)你只需要頂多一周的時(shí)間就能解決，他說(shuō)怎么辦？我了解到他們工程人員中午都是自己帶飯?jiān)谥蛋嗍页?，我說(shuō)你每天在中午買(mǎi)了飯去他們值班室陪他一起吃，如果他還喝酒，你就直接開(kāi)了他，如果他不喝，你頂多陪他一個(gè)星期，他肯定就不好意思了，結(jié)果沒(méi)超過(guò)一周工程主管主動(dòng)找他承認(rèn)錯(cuò)誤，并中午上班再也不喝酒了。

　　能帶出一個(gè)和諧的團(tuán)隊(duì)

　　現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)講求做好基礎(chǔ)服務(wù)，增加業(yè)主體驗(yàn)式關(guān)懷，以提高業(yè)主滿意度，同樣，在內(nèi)部管理中對(duì)員工關(guān)懷也很重要，能留住優(yōu)秀人才，薪酬是一方面，員工關(guān)懷的滿足感有時(shí)比加薪更重要，通過(guò)對(duì)員工及家人的關(guān)懷活動(dòng)，是創(chuàng)造和諧團(tuán)隊(duì)增加凝聚力的重要手段。

　　具有良好對(duì)外人際交往能力

　　作為物業(yè)公司管理者免不了要與行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、派出所、街道辦事處、城管、專(zhuān)營(yíng)單位等等打交道，處理好這些關(guān)系是物業(yè)工作順利開(kāi)展的有效保障。

　　總之，干工作只要我們善于總結(jié)、善于學(xué)習(xí)，只要誠(chéng)信服務(wù)、用心做事，就一定成成為一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人！