從事物業(yè)工作十三年，能堅持下來實屬不易，做過不同業(yè)態(tài)的項目，遭遇不同的業(yè)主人群，經(jīng)歷不同的公司環(huán)境，解決不同的困境和問題，自己的能力也不斷地提高。這么多年，在不同的公司與很多的“新人”與“老人”共事，對于項目經(jīng)理應具備的主要素質(zhì)有自己的認識，下面結合一些實例與大家共享。

　　具備專業(yè)的物業(yè)知識和地方性法規(guī)的學習及運用能力

　　這是基本素質(zhì)，不但要求掌握，而且要會運用，它不能只停留在理論階段，必須要靈活運用，其實在日常工作中經(jīng)常會用到，像當我們催費過程中，業(yè)主提出你的物業(yè)費標準怎么來的？我沒有入駐我為什么還要交物業(yè)費？等等問題，我們都要用到《物業(yè)管理條例》中物業(yè)費的成本支出內(nèi)容、空置房的收費標準、地方性的物業(yè)收費標準等等內(nèi)容予以解答。

　　能夠樹立良好的領導權威

　　管理者領導權威的樹立不是靠職位的強壓，而是要靠絕對的尊重，沒有得到對方的尊重，即使表面表現(xiàn)很怕你，當面很服從你，但也會在工作當中也會帶著怨氣工作，而降低工作效率。樹立權威，取得尊重，最重要的是以身作則，要求別人的事首先要自己做到，要求你的員工不遲到、不早退，如果自己做到了，自己的員工沒做到也不好意思了，慢慢的也就樹立了自己的權威得到了尊重。

　　對業(yè)主和員工敢于承諾、承諾必做的原則要堅持

　　其實業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，很多時候是我們?yōu)榱耸召M、為了滿意度等亂承諾，承諾了又做不到導致的；員工不滿意同樣也是，給員工畫個餅，員工永遠都吃不到，這些都導致了對外服務被投訴，對內(nèi)管理被埋怨。

　　具備觀察問題、發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力

　　物業(yè)管理大多數(shù)時候是走動式管理，作為一名管理人員在項目巡視時要能通過觀察找出服務的不足，并拿出解決方案，這是主動式的管理方式，筆者曾經(jīng)在一個小區(qū)看見一單元門前綠化帶放置一垃圾桶，業(yè)主放滿垃圾后就會放在垃圾桶周圍綠化帶內(nèi)，周圍綠化都死了，被業(yè)主投訴，小區(qū)負責人就一遍一遍要求保潔員及時打掃，但是問題還是一遍一遍出現(xiàn)，不能根治這個問題。在這個事例中發(fā)現(xiàn)這個物業(yè)小區(qū)負責人沒能主動觀察發(fā)現(xiàn)垃圾桶的放置后數(shù)量上有問題，再受到投訴后沒能找到解決這個問題的方法，其實這個通過增加垃圾桶、硬化出垃圾桶存放處和補種缺失綠化就解決了，光靠保潔人員一遍一遍打掃是解決不了這個問題的。

　　能靈活機動運用制度與人性相結合的管理方式

　　前幾年和一個項目經(jīng)理溝通關于工程人員管理的問題，他說我的工程主管專業(yè)技術沒的說，帶領班組也沒問題，就是發(fā)現(xiàn)在中午有時好喝酒，他很頭疼，開除了不舍得，不開又不好辦，我當時和他說你只需要頂多一周的時間就能解決，他說怎么辦？我了解到他們工程人員中午都是自己帶飯在值班室吃，我說你每天在中午買了飯去他們值班室陪他一起吃，如果他還喝酒，你就直接開了他，如果他不喝，你頂多陪他一個星期，他肯定就不好意思了，結果沒超過一周工程主管主動找他承認錯誤，并中午上班再也不喝酒了。

　　能帶出一個和諧的團隊

　　現(xiàn)在物業(yè)服務講求做好基礎服務，增加業(yè)主體驗式關懷，以提高業(yè)主滿意度，同樣，在內(nèi)部管理中對員工關懷也很重要，能留住優(yōu)秀人才，薪酬是一方面，員工關懷的滿足感有時比加薪更重要，通過對員工及家人的關懷活動，是創(chuàng)造和諧團隊增加凝聚力的重要手段。

　　具有良好對外人際交往能力

　　作為物業(yè)公司管理者免不了要與行政主管部門、行業(yè)協(xié)會、派出所、街道辦事處、城管、專營單位等等打交道，處理好這些關系是物業(yè)工作順利開展的有效保障。

　　總之，干工作只要我們善于總結、善于學習，只要誠信服務、用心做事，就一定成成為一個優(yōu)秀的物業(yè)管理人！