由于全行業(yè)收入來(lái)源單一且難以上調(diào)，而人員最低工資持續(xù)多年剛性上升，大部分物業(yè)企業(yè)開(kāi)始陷入經(jīng)營(yíng)困境，在不斷探索原有基礎(chǔ)業(yè)務(wù)和增值業(yè)務(wù)增加利潤(rùn)率，降成本的探索同時(shí)，契合科技行業(yè)不斷深入發(fā)展，從更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品與領(lǐng)先科學(xué)技術(shù)與社區(qū)場(chǎng)景產(chǎn)生對(duì)接，形成獨(dú)有的企業(yè)品牌，從而快速形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在即將到來(lái)的一輪行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

　　我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)始于20 世紀(jì)80 年代，1981 年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。早期的物業(yè)管理行業(yè)衍生于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)一般依托集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，單純?yōu)榈禺a(chǎn)商提供后續(xù)的管理服務(wù)。

　　伴隨著改革開(kāi)放不斷深入，歷經(jīng)30余年的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展已初步形成獨(dú)立的公司化運(yùn)作和品牌化管理以及新商業(yè)模式不斷探索的階段。從國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)角度分析；由于物業(yè)管理行業(yè)存在受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響、物管企業(yè)內(nèi)部商業(yè)模式創(chuàng)新較為困難，高級(jí)人才培養(yǎng)的缺乏等基礎(chǔ)因素的限制。行業(yè)發(fā)展很不平衡，表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)眾多、管理水平參差不齊、市場(chǎng)份額分散等方面。

一、行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)

　　行業(yè)處于高速發(fā)展階段，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院披露數(shù)據(jù)，截止2017年末全國(guó)物業(yè)管理面積約為195億平米，2009-2017年復(fù)合年均增長(zhǎng)率為6.6%，每年增量約為10億平米。預(yù)計(jì)到2020年全國(guó)物業(yè)管理規(guī)?？蛇_(dá)243億平方米。物業(yè)管理企業(yè)的管理面積規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。一方面物業(yè)在管面積持續(xù)增加，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)；另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代拓展多元經(jīng)營(yíng)渠道，行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入實(shí)現(xiàn)了較大程度的上漲。由于上游行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度未減，加上近年來(lái)政府行政類(lèi)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)量的快速提升，根據(jù)中國(guó)指數(shù)院預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2022 年，全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為 1.2 萬(wàn)億元。

　　行業(yè)營(yíng)業(yè)收入為6007.2億元，比2014年增長(zhǎng)了46.8%。按照百?gòu)?qiáng)企業(yè)2017年平均物業(yè)費(fèi)(4.26元/平米/月)計(jì)算，至2020年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模可達(dá)1.24萬(wàn)億元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)11.8萬(wàn)家，比2014年增長(zhǎng)18.2%；從業(yè)人員全國(guó)約904.7萬(wàn)人，比2014年的711.2萬(wàn)人增加29.4%，年復(fù)合增長(zhǎng)率8.9%。

二、政策市場(chǎng)化導(dǎo)向明顯

　　行業(yè)策主要體現(xiàn)兩大思路；一是始終維系對(duì)服務(wù)業(yè)的支持；二是推進(jìn)市場(chǎng)化開(kāi)放，激發(fā)企業(yè)活力。

　　以國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003.06)為標(biāo)志，相關(guān)政府部門(mén)相繼頒布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于開(kāi)放部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策，推動(dòng)并扶持我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入有序快速的發(fā)展階段。同時(shí)我們可以從政策文件內(nèi)容的演變中顯著感受到市場(chǎng)化推進(jìn)方向。取消物業(yè)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定便是其中之標(biāo)桿性事件，主導(dǎo)行業(yè)由政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)自律，從“事前”監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆轮惺潞蟆北O(jiān)管。

　　在相關(guān)政策的指引下，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)獲得更為規(guī)范、更為廣闊的發(fā)展空間。表面上資質(zhì)門(mén)檻的打破會(huì)令行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但事實(shí)上受到?jīng)_擊最深的是業(yè)內(nèi)依靠借資質(zhì)而其本身實(shí)力一般的“影子”企業(yè)。領(lǐng)先企業(yè)依靠自身品牌聲譽(yù)、服務(wù)品質(zhì)及管理體系方面的優(yōu)勢(shì)，將顯著收益于市場(chǎng)化進(jìn)程。

三、行業(yè)發(fā)展相關(guān)因素總體利好

　　物業(yè)管理公司大部分的營(yíng)業(yè)收入來(lái)自于提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)生的收入主要取決于公司所管理項(xiàng)目的建筑面積及收費(fèi)。因此，公司物業(yè)管理服務(wù)收入的增長(zhǎng)受政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)所影響。政府推行的法律政策，可能會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，繼而影響公司的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致對(duì)公司的業(yè)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊憽?br />
(一) 城市群不斷發(fā)展壯大

　　2017年末，全國(guó)城市達(dá)661個(gè)，比1978年末增加468個(gè)，增長(zhǎng)2.4倍。其中，地級(jí)以上城市298個(gè)，增加197個(gè)，增長(zhǎng)2.0倍；縣級(jí)市363個(gè)，增加271個(gè)，增長(zhǎng)3.0倍。建制鎮(zhèn)21116個(gè)，比1978年末增加18940個(gè)，增長(zhǎng)8.7倍。

　　城市規(guī)模顯著擴(kuò)大。城市人口快速增多，人口集聚效應(yīng)更加明顯。按戶(hù)籍人口規(guī)模劃分，2017年末，500萬(wàn)人口以上的城市達(dá)到16個(gè)；300-500萬(wàn)人口的城市達(dá)到25個(gè)；50-300萬(wàn)人口的城市達(dá)到271個(gè)；50萬(wàn)人口以下的城市達(dá)到349個(gè)。開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園、新城和新區(qū)等不斷設(shè)立，城市建設(shè)快速突破老城區(qū)的界限，建成區(qū)面積顯著擴(kuò)張。2016年末，全國(guó)城市建成區(qū)面積5.4萬(wàn)平方公里，比1981年末增加4.7萬(wàn)平方公里，增長(zhǎng)6.7倍。

(二) 新型城鎮(zhèn)化階段化發(fā)展

　　2012年，黨的十八大提出要走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入堅(jiān)持以人為本、注重質(zhì)量提升的新階段。2014年，政府工作報(bào)告提出實(shí)現(xiàn)“三個(gè)一億人”的目標(biāo)。近年來(lái)，為積極推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，戶(hù)籍、土地、財(cái)政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革不斷推進(jìn)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化速度加快。從2011年末至2017年末，常住人口城鎮(zhèn)化率提高了7.25個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.21個(gè)百分點(diǎn)。2017年末，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.35%。區(qū)域發(fā)展方面；中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，2010年至2017年，東部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)化率年均分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)，而中西部地區(qū)均提高1.5個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化在吸納了大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力就業(yè)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。

(三) 城市發(fā)展呈現(xiàn)新格局

　　區(qū)域分布更加均衡。2017年末，我國(guó)東部地區(qū)城市有212個(gè)，比1978年末增加160個(gè)，增長(zhǎng)3.1倍；中部地區(qū)城市有170個(gè)，增加114個(gè)，增長(zhǎng)2.0倍；西部地區(qū)城市有190個(gè)，增加135個(gè)，增長(zhǎng)2.5倍；東北地區(qū)城市有89個(gè)，增加59個(gè)，增長(zhǎng)2.0倍。2000年以來(lái)，西部大開(kāi)發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、中部地區(qū)崛起等戰(zhàn)略的實(shí)施和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的發(fā)布，提高了我國(guó)城市區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性。城市的空間布局不斷優(yōu)化。1997年，重慶成為直轄市；2011年以來(lái)增加的11個(gè)地級(jí)市中，有9個(gè)位于西部地區(qū)。

　　伴隨著《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》和中央城市工作會(huì)議都明確提出以城市群為主體形態(tài)，結(jié)合“一帶一路”建設(shè)，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！笆濉币?guī)劃綱要提出建設(shè)19個(gè)城市群的目標(biāo)。目前，國(guó)家已批復(fù)長(zhǎng)江中游、哈長(zhǎng)和成渝等9個(gè)城市群的發(fā)展規(guī)劃，“抱團(tuán)”發(fā)展成為我國(guó)城市發(fā)展新潮流，城市群正在重構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新版圖”。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步集中以及市場(chǎng)多元發(fā)展

　　隨著2017 年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)定性，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。 針對(duì)房地產(chǎn)方面， 明確今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)工作： 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策去庫(kù)存、 堅(jiān)持住房居住屬性。同時(shí)，扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，深化戶(hù)籍制度改革，加快居住證制度全覆蓋。

1、 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中

　　2017年， 500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長(zhǎng)22.3%，銷(xiāo)售金額創(chuàng)下8.5萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)34.7%；500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績(jī)更是超過(guò)5000億元，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅突破。

2、市場(chǎng)多元化發(fā)展已成趨勢(shì)

　　因隨著房地產(chǎn)多元供給體系逐步完善、長(zhǎng)效機(jī)制加速建立、資金面持續(xù)收緊。為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長(zhǎng)期持有型業(yè)務(wù)，如長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等，有些則聚焦于地產(chǎn)服務(wù)型上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等。

2.1 租賃市場(chǎng)發(fā)力，存量運(yùn)營(yíng)和細(xì)分領(lǐng)域謀突破

　　2017年，在政策大力支持的背景下，租賃市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)，各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場(chǎng)，紛紛布局租房市場(chǎng)。據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)十年我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億左右，而這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)目前為止仍未成長(zhǎng)出一個(gè)千億市值的公司，租房市場(chǎng)整體發(fā)展?jié)摿薮蟆?br />
2.2 產(chǎn)業(yè)鏈體系更加完善

　　當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程已進(jìn)入下半場(chǎng)，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開(kāi)始全面轉(zhuǎn)變。從“產(chǎn)銷(xiāo)模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買(mǎi)地造房賣(mài)房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。除了單一開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式之外，優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商開(kāi)始切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊， 逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件” +“軟件”輕重并舉，快速切入存量運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開(kāi)始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。

四、行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，市場(chǎng)呈現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，尚未形成市場(chǎng)占有率較大的跨區(qū)域、全國(guó)性物業(yè)管理公司。雖然目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模巨大，但物業(yè)管理企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，競(jìng)爭(zhēng)較為分散。隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，物業(yè)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求將日趨專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。因此，物業(yè)管理企業(yè)追求規(guī)?；?、品牌化將是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3163.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，在管項(xiàng)目數(shù)量均值為178個(gè)，比2016年增加12個(gè)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模呈現(xiàn)加速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

　　2017年管理面積均值達(dá)21588.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.59%；市場(chǎng)份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。

2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利能力繼續(xù)提升，凈利潤(rùn)率為7.73%，同比增加0.44個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)各層級(jí)凈利潤(rùn)率呈現(xiàn)逐級(jí)遞減趨勢(shì)，2017年，TOP10企業(yè)平均凈利潤(rùn)率為8.68%，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均凈利潤(rùn)率。

五、主流企業(yè)物管項(xiàng)目聚集區(qū)域分布

　　2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游及京津冀五個(gè)主要城市群分布比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。　　企業(yè)入駐城市項(xiàng)目數(shù)量以及面積均值。百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值28個(gè)，與去年持平，全國(guó)化布局的步伐有所放緩；企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重心轉(zhuǎn)向區(qū)域深耕，以鞏固核心城市的競(jìng)爭(zhēng)力與控制力，單位城市項(xiàng)目數(shù)量均值為6.35個(gè)，同比略有上升，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值達(dá)17.79萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)8.28%?！　?br />
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