《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已正式實施,對解決物管“頑疾”有明確規(guī)定。

　　物管費調價誰說了算?對不交物管費的業(yè)主停水停電合法嗎?物管費的收取和調整一直是困擾不少小區(qū)物管和業(yè)主雙方的難題,由此引發(fā)的矛盾也屢見不鮮。從5月1日開始,《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)已正式實施,對物管費的細節(jié)問題有了明確規(guī)定,有望解決一系列物管方面的“頑疾”。物管野蠻漲價和業(yè)主無賴欠費都有明確的投訴渠道和解決辦法。

　　物管費屢屢引發(fā)物管公司與業(yè)主矛盾

　　近幾個月來,番禺大型小區(qū)祈福新邨物管公司要上調物管費引發(fā)了部分業(yè)主質疑,物管費究竟該怎么漲又成為社會關注的焦點。事實上,近年來廣州因物管費引發(fā)物管公司與業(yè)主之間的矛盾層出不窮。據廣州市國土房管局相關人士介紹,廣州作為國內最早引入物業(yè)管理服務的城市之一,物業(yè)管理總體發(fā)展態(tài)勢良好,但也出現了一些不容忽視和亟待解決的問題。

　　據了解,目前廣州一些小區(qū)因房屋質量較差、配套建筑及設施設備不健全、權屬關系不明確等問題導致了物業(yè)糾紛的產生,很多業(yè)主以這些問題為由拒付物業(yè)服務費,引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。另一方面,物業(yè)服務企業(yè)生存狀況堪憂。目前,物業(yè)服務行業(yè)普遍存在虧損現象,由于欠費率高、不合理負擔重等原因,很多企業(yè)出現虧損。部分物業(yè)服務企業(yè)亂收費、形象差、服務意識不強,缺乏先進的管理機制和優(yōu)質的服務能力,物業(yè)服務行為有待進一步規(guī)范。新出臺的《辦法》,將有望解決上述問題,讓業(yè)主利益得到保障,住得更舒心。

　　物管費調價需業(yè)主雙過半才能通過

　　物管公司想漲物管費,究竟要得到多少業(yè)主同意才能漲價呢?為解決物業(yè)服務費調價程序不完善的問題,依據《物權法》的相關規(guī)定,新出臺的《辦法》明確了業(yè)主大會成立之前調整物業(yè)服務收費標準的專項審計、公示公告、多數業(yè)主表決、救濟途徑等程序要求,維護業(yè)主權益。例如:《辦法》第六十九條規(guī)定,業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調整的,物業(yè)服務企業(yè)應當對上一年度物業(yè)項目經營情況和調價方案進行審計,取得審計報告;在小區(qū)公告調整物業(yè)服務收費的相關事項,并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門;調價方案必須經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主表決通過,表決結果應當以書面形式在小區(qū)公示60日以上。

　　《辦法》還規(guī)定,業(yè)主對調價方案的表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結果不一致的,物業(yè)服務企業(yè)應當重新統計表決結果;業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調整有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　不交管理費,物管不得斷業(yè)主水電煤氣

　　為防止物業(yè)服務企業(yè)擅自收取業(yè)主有關手續(xù)費、水電周轉金等費用,《辦法》也作出了明確規(guī)定。例如:《辦法》第八十二條規(guī)定,“物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉金等額外費用,但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用”。

　　值得注意的是,新出臺的《辦法》還專門規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

　　物管知識問答

　　1 物業(yè)服務收費標準如何確定?

　　答:業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫) 物業(yè)服務收費實行政府指導價,別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅 (合自有產權車位、車庫) 及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場指導價。物業(yè)服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及浮動幅度,并定期公布。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　2 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以通過哪些形式約定物業(yè)服務費用?

　　答:業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　3 物業(yè)服務的定價成本有哪些費用組成?

　　答:物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其它費用組成。

　　4 物業(yè)服務收費爭議應向何部門反映?

　　答:根據《廣東省物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門申請協調處理。

　　5 業(yè)主和物業(yè)使用人之間,由誰來交納物業(yè)服務費用?

　　答:在業(yè)主和物業(yè)使用人之間,物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主,業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,但如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主有連帶交納責任。

　　6 業(yè)主收樓前、收樓后物業(yè)服務費由誰承擔?

　　答:業(yè)主入住前的物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔;業(yè)主入住后的物業(yè)服務費用,由業(yè)主全額承擔。前款所指入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限(不少于兩個月時間) 內無正當理由不辦理相應手續(xù)的,視為入住。建設單位或其授權的物業(yè)服務企業(yè)沒有事先書面通知的,以業(yè)主實際辦理入住相應手續(xù)為準。

　　7 因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費用嗎?

　　答:不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題,而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的法律問題,二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費是違反物業(yè)服務合同的行為,要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題,業(yè)主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。