物業(yè)秩序維護(hù)人員

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1.酬金制概念

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

2、酬金制的特點：　

（1）“酬金制”更加有利地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。

酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來獲取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。“酬金制”不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。

（2）酬金制加大了物業(yè)服務(wù)運作過程中的財務(wù)透明度，大力推動了物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程。

采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費用的財務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)，人員編制、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而預(yù)算出每平方米的物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)過業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務(wù)預(yù)算即要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。

3、山東省鄒平市黃山街道的“陽光透明酬金制”物業(yè)管理模式。

“陽光透明酬金制”的最大特點是，業(yè)主所交的物業(yè)費的所有權(quán)是全體業(yè)主，不再是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有的工作在陽光下進(jìn)行，隨時向業(yè)主匯報并接受全體業(yè)主的監(jiān)督，在行業(yè)政府主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，小區(qū)財務(wù)透明，所有收入開支都向業(yè)主公開。

充分尊重業(yè)主物權(quán)和發(fā)揮業(yè)主自治，結(jié)合當(dāng)?shù)亟值赖默F(xiàn)狀，經(jīng)過學(xué)習(xí)、溝通和探討，和各方建立了重要共識，就是施行“陽光透明的酬金制”物業(yè)管理模式。“酬金制”是一種由業(yè)主眾籌資金，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助業(yè)主們公開團(tuán)購各項物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理模式?！瓣柟馔该鞒杲鹬啤钡淖畲筇攸c是，通過物業(yè)管理工作計劃和對應(yīng)的資金預(yù)算，以及計劃和預(yù)算執(zhí)行過程中的全透明制度，業(yè)主可以清晰的了解和掌握物業(yè)費和小區(qū)公共收益資金的用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對每一筆錢的使用都必須在年度預(yù)算由業(yè)主大會通過的前提下公開使用，接受業(yè)主們的監(jiān)督。所有的賬目都是公開透明、有單據(jù)可查，極大限度的防止了物業(yè)服務(wù)企業(yè)吃空額、偷工減料等不當(dāng)?shù)美袨榈陌l(fā)生。也正因為如此，資金使用的陽光、透明，才是這種制度的基礎(chǔ)，也是維系業(yè)主委員會和業(yè)主之間信任及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間信任的重要保障。

“陽光透明的酬金制”的好處在于充分發(fā)揮每個業(yè)主在物業(yè)管理活動中的監(jiān)督力量，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，把問題化解在轉(zhuǎn)變成矛盾之前；完全透明公開，也促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在工作中謹(jǐn)小慎微和主動防范過失；即便發(fā)生較大或重大問題需要通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行協(xié)商甚至訴訟解決時，業(yè)主一方也因為容易獲得證據(jù)而處于有利地位。

具體做法第一階段：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照小區(qū)業(yè)主同意并簽署的合同中約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和具體的年度物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，制定出提供相應(yīng)服務(wù)相應(yīng)的資金預(yù)算，業(yè)主保證按照預(yù)算分?jǐn)偫U納物業(yè)服務(wù)費繳存到業(yè)主委員會賬戶并由業(yè)主大會委托黃山街道“雙代管”監(jiān)督管理。

第二階段：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照上述預(yù)算，按一定周期統(tǒng)計秩序維護(hù)、保潔、綠化、公共維修的工作情況及支出情況提交給業(yè)主委員會并公開，發(fā)生業(yè)主異議時協(xié)調(diào)并由業(yè)主委員會最終裁定后撥付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

上述兩個階段逐年循環(huán)，由街道政府全程發(fā)揮監(jiān)督、指導(dǎo)作用，監(jiān)督指導(dǎo)資金使用過程符合相關(guān)程序，防止發(fā)生侵害各方利益的行為，以實現(xiàn)業(yè)主普遍知情條件下認(rèn)可物業(yè)管理服務(wù)水平隨市場價格水平而變化的市場經(jīng)濟(jì)結(jié)果。

這種制度同時也保證了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公開的、正常合理的收入，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)對開支總額按比例提成相應(yīng)的管理費（即所謂的“酬金”），只要公開、順利的完成了年度工作計劃和預(yù)算，則可以保證自己的企業(yè)利潤。預(yù)算之外的事項和動用維修資金等情形，如修路、改造小區(qū)設(shè)施等，可以根據(jù)法律或由業(yè)主委員會或通過召開臨時業(yè)主大會會議形成決議和實施方案，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行按項目操作去具體執(zhí)行。

這個階段中，對個別欠費業(yè)主將采用公開的方式對其進(jìn)行道德譴責(zé)，其所欠物業(yè)費的債主是全體業(yè)主而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為業(yè)主欠費而減少的服務(wù)頻度公開透明，就更令全體業(yè)主對欠費業(yè)主產(chǎn)生更大壓力，從而促使其履行自己的繳費義務(wù)。對極個別欠費業(yè)主，最終還是要通過訴訟的途徑通過人民法院追討。追回的資金也屬于全體業(yè)主所有。

自2016年至今，“陽光透明酬金制”物業(yè)管理模式經(jīng)過2年多的探索、總結(jié)，在鄒平市已經(jīng)有6個小區(qū)實行這一模式?，F(xiàn)在業(yè)主、物業(yè)關(guān)系到達(dá)空前的和諧。

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